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長租公寓:住起來沒有那麼美
2020-09-16

  杭州的葉小姐至今仍記得,喔客公寓業務員8月份簽約時給她打的包票。那時,總部在南京新城科技園的樂伽公寓,剛剛因經營不善宣告停業。杭州樂伽的部分爛尾租賃合同,還是由喔客公寓接盤處置的。

  然而,10月還沒結束,從喔客隻收到3個月租金的房東就找上門來。已給喔客付了半年房租的葉小姐,被告知:“不交房租就得搬走!”

  葉小姐一直擔心的“二房東”,終究還是出事了,即使它還戴著“網絡科技公司”的光環。由於喔客公寓的租客大多數都是年輕人,網上一下子就炸了鍋。

  “交了3萬5,才住了兩個月……”葉小姐在微博上把自己的遭遇,吐槽給有同樣經歷的網友。這時,喔客的業務員已屏蔽了朋友圈,租客想截圖保存証據,都來不及了。

  追溯喔客公寓出事的過程,租客們才發現,這類號稱“絕不可能倒”的企業,原來竟是如此脆弱。

  8月接盤樂伽時,還給租客免了1-3個月的房租﹔10月初有傳言“公司跑路”,企業隨即公告稱“未收到租金的業主,請耐心等待”﹔不到一周又表示:輿論發酵、惡意退租已經嚴重影響公司正常經營﹔三天后,除了“萬分抱歉”會“負責到底”的企業微博,一直沒有解決方案。

  喔客公寓只是近年來長租公寓“爆雷”的一個縮影。據業內不完全統計,2017年2月以來,全國已經有近40家長租公寓出現嚴重問題,今年就已“爆雷”20多家,杭州成為長租公寓品牌“爆雷”重災區。

  這些“陣亡”名單上的長租公寓,使數以萬計的租客和房東蒙受數十億經濟損失,也給年輕租客群體造成生活困擾,大量遺留債務問題又衍生出復雜難解的社會矛盾。

  業內人士普遍認為,當前住房租賃市場基本沒有准入門檻,部分企業以托管租賃方式開展長租公寓業務,為了獲得資本支持,有的企業不惜通過租金貸、“高收低租”等模式跑馬圈地、擴大規模,甚至挪用租金和押金從事其它投資。通過不斷融資補血來維持擴張,已成為這個行業的公開秘密。

  相形之下,戲劇性的事情發生在剛剛過去的十月——至少有5家長租公寓企業因資金鏈斷裂,又有至少兩家長租公寓企業發布招股說明書,希望通過海外上市融資來填補資金鏈的缺口。

  通過“高進低出”的高杠杆方式迅速擴大市場規模,不斷做大流量以便從資本市場“圈錢”,就成了這類企業融資上市的捷徑

  行業內第一次明確宣告破產,將矛盾公開化,並由政府介入組織合同糾紛調處的是樂伽公寓。8月7日,南京樂伽公司發布公告稱,因經營不善無法歸還欠款,並坦陳“高收低租”的經營模式存在嚴重缺陷。

  “樂伽要求租客一次至少支付半年以上的租金,很多人都一次交了半年、一年或者更久的租金。”租客董女士從2017年開始在樂伽租房。她交了半年租金才住了2個月,樂伽就爆雷了,剩下的租金都打了水漂。

  2016年成立的樂伽公司,在南京、合肥、西安、蘇州、杭州、成都、重慶7個城市歸集公寓4.5萬間,其中南京就有1.5萬間。如此數量驚人的控房量、遍布多個城市的網絡,加上巨大的租金差,可見長租公寓行業潛藏著難以估量的集資規模。

  早在2017年,房地產經紀有限公司“我愛我家”董事長謝勇就指出,長租公寓資金投入大、回收周期長,物業運營成本和人工費用不斷提升,僅依靠租金差產生的盈利,難以滿足自身發展的需求。向資本市場“借風起飛”,無疑是長租公寓企業做大規模的必然路徑。

  南京工業大學房地產經濟管理系主任吳翔華認為,如果按年收、按季付,杠杆率是四倍,按年收、按月付,杠杆率則可以放大到十倍以上。通過“高收低租”的高杠杆方式迅速擴大市場規模,不斷做大流量以便從資本市場“圈錢”,就成了樂伽這類企業選擇融資上市的捷徑。

  據投中集團信息統計顯示,2019年前7個月,全國僅有11家長租公寓品牌獲得了融資,融資規模同比下降了70%。“行業將會迎來大洗牌,一批企業會出局。”中國房地產經紀人聯盟主席胡景暉說。

  “現在長租項目打包做資本証券化也要交稅,基金公司都不願意收購長租項目,融資渠道梗阻。”365地產家居網實際控制人胡光輝介紹,收購一個5萬平方米的項目,可改造成30平方米的房間約1600多間出租,至少需要投入5億元。按照每間2500元�月租金計算,年租金不到5千萬元。

  租賃項目按照商業地產交稅,房產稅和增值稅相加為22%,扣除各項成本以及折舊費,淨利潤1000萬元不到,得50年才能收回投資。

  成本過高而贏利能力不足,是長租公寓行業發展的共性問題。胡景暉說,北京上海的租金回報率隻有1.3%左右,而貸款利率就要5%-8%。據測算,長租公寓管理房間不少於一萬間,整體出租率95%以上才能微利。

  據朗詩地產公開發布的信息,2017、2018年朗詩地產長租公寓收入分別為0.08億元、1.25億元,扣除各項成本后,兩年累計虧損2.34億元。此外,萬科、綠城的長租項目均遭遇困境。

  “長租公寓平台、房東、租客三者之間的法律關系沒有理順,盲目推行資產証券化,隻會將法律風險傳導給無辜的房東和租客。”中國人民大學法學院教授劉俊海認為,一些實現資產証券化的長租公寓公司,其底層資產是劣質乃至無效的,對於長租公寓資產証券化應該緩行、慎行。

  大公司玩資產証券化,小公司則直接玩起了侵佔挪用押金和租金差,用以快速擴張,甚至用於開發其他產業。今年10月28日,杭州中擇房產代理公司宣告資金鏈斷裂。公告中,這家公司透露了資金被用於民宿公寓改造和其他項目經營的事實。

  放開工商登記備案后,住房租賃市場基本是零門檻,而相關的法律法規缺失嚴重,各層次管理部門隻能在摸索中監管

  然而,問題並不限於“從房東手裡高價收房、向租客低價出租”的“高收低租”模式。記者遇到從合肥趕到新城科技園的王先生,這裡早已人去樓空。樂伽從他手裡以每月1600元的價格,簽下了1年的房屋租賃合同,再以1300元的價格對外出租。

  看似賠錢的樂伽,意在“蓄客”並獲取租金差。它收取租客1年的房租,隻給了王先生3個月租金。

  杭州中擇房產代理公司爆雷的第二天,房東比較集中的歡騰金座小區就貼出署名“全體業主”的告示,提醒租客將在11月2日,對小區的房子“統一換鎖”,實際上是採取強行收房行動。房東和租客之間的關系,陡然緊張起來。

  企業甩鍋之后,遺留下來的社會矛盾怎麼化解?在杭州,公安部門對喔客公寓身后的企業開展立案調查,向葉小姐等租客和房東公開了舉報渠道。在南京,以房管部門為主的政府部門主動介入了矛盾的調解。

  南京市住房保障和房產局有關部門負責人介紹說,按照矛盾糾紛調處原則,當地整合街道、司法所、人民調解委員會、律師事務所等力量,開展綜合調處,促成房東房客協商一致,同時做好法律咨詢和調訴銜接服務。此外,當地還組織多家分散式住房租賃企業,提供優惠租賃條件重建房屋租賃關系。

  據統計,目前,南京各區的樂伽事件調處接待點現場累計接待2.67萬人次,現場調處成功5300多對,加上沒到現場調解和自行調解的,絕大部分房東房客已經達成和解。從7月事發至今,耗時近4個月時間,樂伽爆雷引發的社會矛盾糾紛才得以基本化解。

  相比“爆雷”事發后的協調處置,有業內人士認為,主管部門亟需對其經營模式以及資金池加強監管,讓長租市場走健康規范發展之路,從而才能保障房東和租客的合法權益。

  亞東建設集團總裁劉成剛認為,長租公寓的租客主要是大學畢業生和打工群體,長租公寓公司挪用資金或者從銀行套取“租金貸”,導致公司倒閉后影響范圍大。長租公寓公司的資金池,應讓銀行第三方獨立存管。

  對於那些逃之夭夭的長租公寓公司法定代表人及相關責任人員,劉俊海認為應當趕緊啟動刑事訴訟程序,該查封、扣押、凍結財產的及時查封、扣押、凍結,爭取將房客和房東的損失降到最低。

  “不能因為市場准入門檻低,企業就可以把成本都甩給社會,讓政府部門動用公共資源為其埋單?”一名監管部門的相關人士表達了疑惑。他認為,針對魚龍混雜的長租公寓,有必要進行嚴格的監管。

  2016年以來,國家號召加快發展租賃市場,眾多企業紛紛響應。目前已有數百家大、中型企業進入租賃市場。為了快速佔領市場,部分長租公寓公司採用高價收房、低價出租的“高收低租”模式進行擴張。

  “這些花樣翻新的模式把市場搞亂了!”南京東遇公寓管理有限公司總經理蘇濟慷說,放開工商登記備案后,住房租賃市場基本是零門檻。而相關的法律法規缺失太嚴重了,每個層次的政府管理部門隻能在摸索中監管,難以有效監管到位。

  讓客戶安居才是長租公寓的生命線,住房租賃市場不斷規范化,企業經營必須精細化運營、拓展新盈利點才是未來之路

  “誰真正把租客和房東的利益放心上呢?”南京一家機關單位的職工高先生,一直關注樂伽公寓等長租公寓爆雷問題的處置進展。

  高先生反映說,一些長租公寓企業的法人已經更換了,也許再開個公司換個名字,做的還是長租公寓的事。在長租公寓企業招股說明書裡,融資目的還是投資增加房源,並未真正考慮租客和房東的需求。

  據租客反映,后者還發布要求房東降價續租3年、租客漲價續租1年並補交押金的方案。

  雖然這個方案讓房東和租客無法接受,但隨后的發現更令人腦洞大開:這個接盤公司成立時間為2019年9月30日。

  有人懷疑這是一家“頂雷”的皮包公司,接下來是扑朔迷離的身份之謎,以及喧囂過后的一地雞毛。

  不僅是涉事的房東、租客對長租公寓心有余悸,就連沒爆雷的長租公寓,也出現了房東希望解約的情況。

  一名地方住房監管部門負責人告訴記者,頻發的長租公寓爆雷事件,讓部分把房子交給托管企業的房東心裡不踏實,不少人拿著租賃合同來到服務窗口咨詢,希望監管部門幫助他們和長租公寓企業解約。因為雙方是民事經濟行為,他們也沒辦法。

  “錢真拿不回來了,可生活還要繼續。不知以后怎麼租房才靠譜?”這是事發后,包括葉小姐在內很多租客的共同疑問。

  在南京等地,有關部門正在考慮開展房源認証和租賃網簽備案。對中介企業的房源信息進行篩選鑒別,通過認定的房源在各平台展示時,將被貼上認証標簽。

  租賃網簽備案工作則要求監管部門,不僅提供規范的租賃合同文本,還要將租賃合同像買賣合同一樣納入監管。

  “監管之外,其實更重要的還是企業自律。”南京東遇公寓管理有限公司總經理蘇濟慷等長租公寓經營者認為,單純走燒錢擴張的模式不會持久,讓客戶安居才是長租公寓的生命線。

  他們認為,租售並舉這個大方向是既定的,國家仍會繼續鼓勵長租公寓行業的發展,但前提是住房租賃市場不斷規范化,企業經營必須首先不斷規范起來,精細化運營、拓展新盈利點才是未來之路。

  “買不起房的人們的幸福感更需要照顧,作為企業應當認識到這一點。”蘇濟慷說。(記者楊紹功、潘曄、鄧華寧、鄭生竹)

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